Tutto quello che devi sapere sulle spese straordinarie dopo la vendita di un immobile!
Quando si acquista o si vende un immobile in condominio, uno dei dubbi più frequenti riguarda la ripartizione delle spese straordinarie. Chi deve pagare i lavori deliberati prima della vendita ma non ancora eseguiti? L’acquirente o il venditore? Questo articolo fa chiarezza su un tema che interessa migliaia di proprietari ogni anno, utilizzando un linguaggio semplice ma preciso, adatto sia a chi è del settore sia a chi affronta per la prima volta un acquisto o una vendita immobiliare.
Cosa sono i lavori straordinari in condominio
Le spese straordinarie condominiali sono interventi non ricorrenti e generalmente di entità rilevante, come:
- Rifacimento del tetto;
- Ristrutturazione delle facciate;
- Installazione o sostituzione dell’ascensore;
- Rifacimento dell’impianto fognario;
- Coibentazione termica del fabbricato;
- Sistemazione della copertura o consolidamento strutturale.
Queste spese non vanno confuse con quelle ordinarie, che comprendono la pulizia delle scale, il pagamento delle utenze comuni, la manutenzione del giardino condominiale, ecc.
Quando scatta l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie
La regola generale stabilita dall’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile è chiara:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
Tuttavia, il principio più rilevante in materia di spese straordinarie è quello secondo cui risponde delle spese chi era proprietario al momento della delibera assembleare.
Delibera condominiale: il momento chiave
La Corte di Cassazione, con diverse sentenze, ha stabilito che l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie nasce nel momento in cui l’assemblea condominiale approva i lavori.
Quindi, anche se i lavori iniziano mesi dopo e l’immobile è stato nel frattempo venduto, la spesa resta a carico del vecchio proprietario se la delibera è antecedente al rogito.
Esempio pratico
Se l’assemblea delibera il rifacimento del tetto il 10 maggio 2025, ma il rogito di vendita dell’appartamento avviene il 15 giugno 2025, le spese restano a carico del vecchio proprietario.
Clausole contrattuali: quando l’acquirente accetta di pagare
In molti casi, acquirente e venditore possono accordarsi diversamente nel contratto preliminare o nell’atto notarile di compravendita.
Esempio: “L’acquirente si assume l’onere delle spese straordinarie già deliberate prima della data del rogito”.
Tale clausola ha valore solo tra le parti e non vincola il condominio, che potrà comunque rivalersi sul venditore (che potrà poi chiedere il rimborso all’acquirente).
L’importanza della trasparenza dell’amministratore
Un amministratore di condominio professionale e trasparente, come lo Studio Ricci Andrea, ha l’obbligo di fornire al notaio e alle parti un’attestazione aggiornata della situazione debitoria del condomino uscente. Questo documento è fondamentale per evitare contenziosi futuri.
Cosa fare se l’amministratore non comunica nulla?
In assenza di comunicazioni chiare da parte dell’amministratore, il rischio è che l’acquirente si trovi a dover pagare spese non previste. Per questo è consigliabile richiedere sempre una copia dei verbali assembleari più recenti e un estratto delle spese previste.
E se i lavori non sono ancora stati deliberati?
Se i lavori non sono ancora stati deliberati, allora il pagamento sarà a carico del nuovo proprietario, che parteciperà anche all’assemblea relativa alla loro approvazione.
Spese straordinarie e animali in condominio
Un tema spesso dibattuto è se si possano escludere certe spese a chi ha animali. Ricordiamo che non si può vietare la presenza di animali domestici in condominio. Approfondisci qui:
👉 Non si possono vietare la presenza e detenzione di animali domestici in condominio
Conclusione
Capire chi paga le spese straordinarie dopo una compravendita è fondamentale per evitare brutte sorprese. La chiave sta tutta nella data della delibera e nell’eventuale accordo contrattuale tra le parti.
Per qualsiasi dubbio su delibere, spese o gestione trasparente del condominio, affidati a professionisti seri e competenti.
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